Экспертиза проекта решения Думы города Радужный «Об арендной плате за недвижимое и движимое муниципальное имущество, передаваемое по договорам аренды».
Информация о проведенном экспертно-аналитическом мероприятии
Настоящее экспертное заключение подготовлено Счетной палатой города Радужный в соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 07.02.2011 №6-ФЗ «Об общих принципах организации и деятельности контрольно-счетных органов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований», п. 7 ч. 1 ст. 8 Положения о Счетной палате города Радужный, п. 7 ч. 1 ст. 2 Регламента Счетной палаты города Радужный.
Объект проверки: проект решения Думы города Радужный «Об арендной плате за недвижимое и движимое муниципальное имущество, передаваемое по договорам аренды».
Вопрос проверки: соответствие представленного проекта решения Думы нормам Бюджетного Кодекса РФ и нормам действующих нормативных актов.
Проект решения представлен в Счетную палату города Радужный 16.02.2015. Разработчиком проекта является Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный.Экспертизой представленного проекта установлено:
Настоящий Порядок устанавливает расчет арендной платы за пользование муниципальным недвижимым (нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями) и движимым имуществом, так:
1.Годовая арендная плата за пользование муниципальным имуществом.
При анализе расчета арендной платы, предусмотренного настоящим Порядком с действующим расчетом арендной платы (в соответствии с решением Думы города от 30.11.2012 №319 « Об утверждении Порядков расчета арендной платы за недвижимое и движимое муниципальное имущество, передаваемое по договорам аренды») установлено, что изменен порядок определения базовой ставки за 1 кв.м. сдаваемого в аренду объекта – проект решения предусматривает определять арендную ставку за 1 кв.м. в год по результатам оценки рыночной ставки аренды независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В соответствии со ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) предусмотрена обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, при определении стоимости этих объектов в целях передачи в аренду. При этом согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее по тексту – Закон о защите конкуренции) предоставление в аренду государственного и муниципального имущества возможно как по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, так и без проведения торгов. То есть, арендная плата по договорам аренды, заключенным на торгах, определяется по результатам состоявшихся торгов, и расчет предусмотренный настоящим Порядком может быть применен в качестве стартового размера арендной платы.
— из формулы исключены такие показатели, как: Кт- коэффициент технических характеристик строительных материалов объекта; К3- коэффициент территориальной зоны города Радужный; Кнж- коэффициент качества недвижимости муниципального имущества; Ктд- коэффициент типа деятельности на арендуемых площадях.
Разработчиком не представлен примерный расчет арендной платы, определенный по результатам оценки рыночной ставки аренды независимым оценщиком, в связи с чем невозможно установить учитываются ли при рыночной оценке ранее утвержденные коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы. Данные коэффициенты оказывают значительное влияние на определение размера арендной платы, исключение которых приведет к неравномерному росту или уменьшению арендной платы в отношении арендаторов.
- Годовая арендная плата за пользование муниципальным движимым имуществом устанавливается по результатам оценки независимым оценщиком.
Порядок определения арендной платы, представленный проектом решения, следует считать нормой к применению неопределенным кругом лиц и тем самым должен содержать конкретные нормы, чтобы исключить коррупциогенный фактор. Указанной нормой не определено, что подлежит оценки.
- Содержание мест общего пользования, при сдаче в аренду недвижимого имущества возлагается договором аренды на арендатора.
Данный пункт не относится к вопросу определения арендной платы за муниципальное имущество.
- Предусмотреть в договорах аренды заключаемых на срок более одного года, ежегодное, но не ранее чем через год после заключения договора, изменение арендной платы в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, устанавливаемого федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. В связи с тем, что настоящий Порядок это есть муниципальный нормативный акт, указанную выше норму необходимо изложить как — обязательность изменения арендной платы на размер уровня инфляции.
Из представленной пояснительной записки разработчика проекта решения следует, что подпунктом 3.4. раздела III постановления администрации города Радужный от 07.11.2013 №2309 «О муниципальной программе города Радужный «Развитие малого и среднего предпринимательства в городе Радужный на 2014-2020 годы предусмотрена финансовая поддержка МСП, в том числе в части компенсации арендных платежей за нежилые помещения. Приложением 1 к муниципальной программе утвержден Порядок предоставления финансовой поддержки СМП, в том числе возмещение части затрат по договорам аренды нежилых помещений в размере не более 75% от общей суммы затрат по арендной плате, но не более 150 тыс.рублей на одного субъекта МСП.
Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» (далее – Закон о развитии МСП) органы власти и местного самоуправления оказывают имущественную поддержку субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП. В силу статьи 31.1. Федерального закона от 12.01.1996 №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее — Закон об НКО) органы власти и местного самоуправления вправе оказывать имущественную поддержку социально ориентированным НКО путем передачи государственного или муниципального имущества (в том числе по льготным ставкам арендной платы).
Таким образом, Законом о развитии МСП и Законом об НКО установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества субъектам МСП, организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированным НКО. В частности, указанным категориям лиц государственное или муниципальное имущество может быть передано, в том числе на новый срок, по льготным (отличным от рыночных) ставкам арендной платы (письмо Минэкономразвития от 14.08.2014 № 19491-ЕЕ/Д05 и ФАС №АК/32618/14). При этом разработчиком проекта решения в формуле при определении размера арендной платы не предусматривается коэффициент, определяющий применение льготной ставки арендной платы. В утвержденном ранее Порядке применялся Ктд- коэффициент типа деятельности на арендуемых площадях и для льготной категории лиц применялся понижающий коэффициент 0,04%.
Таким образом, отсутствие данного коэффициента приведет к увеличению расходов, при предоставлении финансовой поддержки МСП.
Данным Проектом решения Думы города предусматривается исполнить рекомендации, направленные в муниципальное образование город Радужный полномочным представителем Президента Российской Федерации в Уральском федеральном округе.
Проведенная экспертно-аналитическая работа показала, что представленный проект решения Думы города Радужный «Об арендной плате за недвижимое и движимое муниципальное имущество, передаваемое по договорам аренды», требует доработки, с учетом вышеизложенных замечаний.
По результатам проведенного экспертно-аналитического мероприятия составлено заключение от 20.02.2015 №14-021/01-27.
Председатель
Счетной палаты города Радужный Т.М. Наливайкина